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土地について

ページ番号 1000939  更新日  平成29年4月7日

1 評価の仕組み

 土地に対して課税される固定資産税および都市計画税は、総務大臣が定めた「固定資産(土地)評価基準」に基づいて、地目別に定められた評価方法により求めた価格をもとに課税標準額を算定し、それぞれの税率を乗じて求めます。
 

地目

 地目は、田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野および雑種地をいいます。固定資産の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。
 

地積

 地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。
 

価格

 価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
 

課税標準額

 原則として、固定資産課税台帳に登録された価格です。住宅用地のように課税標準の特例措置が適用される場合や、土地について税負担の調整措置が適用された場合は、価格よりも低く算定されます。
 

2 評価の手順

 固定資産税についての土地の評価は、街路に沿接する標準的な土地の1平方メートル当たりの価格である路線価に基づき、画地計算法を適用して評価額を求める市街地宅地評価法(路線価方式)により行なっています。具体的には以下の手順で行ないます。

(1)用途地区の区分  宅地の利用状況が共通な地域を区分すること。国分寺市における用途地区は(ア)普通商業地区(イ)併用住宅地区(ウ)普通住宅地区(エ)大工場地区の4グループに分けています。
 
 (2)状況類似地域の区分
 
 用途地区について、街路の状況、家屋の疎密度など、その状況が相当に相違する地域(これを「状況類似地域」という)に区分します。
 
 (3)標準宅地の選定  状況類似地域ごとに、主要な街路に沿接する宅地のうちから、奥行・間口・形状などからみて標準的なものと認められる宅地(標準宅地)を選定します。
 
 (4)主要な街路への路線価の付設  当該主要な街路に沿接する標準宅地の1平方メートルあたりの適正な時価に基づいて付設します。
 (5)その他の街路への路線価の付設  主要な街路の路線価に比準して、その他の街路に路線価を付設します。
 
 (6)画地計算法  路線価を基礎として、その路線価に沿接する土地ごとに奥行・間口・形状・利用上の制限などを標準的な画地の状況と比較して、1平方メートル当たりの価格を算出します。
 
 (7)各土地の評価額の算出  各土地の1平方メートル当たりの価格に地積を乗じて評価額を算出します。

 

3 宅地等に対する課税標準の特例

 住宅用地および市街化区域農地については、その税負担を軽減するために、課税標準の特例措置が適用されます。

表1 宅地に対する課税標準の特例
区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地(一画地・一住居、200平方メートルまで) 評価額の
6分の1
評価額の
3分の1
一般住宅用地(一画地・一住居、住宅の床面積×10-200平方メートル) 評価額の
3分の1
評価額の
3分の2
市街化区域農地 評価額の
3分の1
評価額の
3分の2

 

4 住宅用地の範囲

 課税標準の特例措置が適用される住宅用地の面積は、家屋の敷地面積に下表の住宅用地の率を乗じて求めます。

表2 住宅用地の範囲
家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅 全部 1.0
地上4階以下の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
地上4階以下の併用住宅 2分の1以上 1.0
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 2分の1以上4分の3未満 0.75
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の3以上 1.0

 

5 宅地等の税負担の調整措置

 平成9年度より、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。平成18年度の税制改正では税の公平を図る観点から、このばらつきの修正をさらに進める改正が行なわれ、平成24、25年度においては負担水準が90%から100%のものは据え置き措置を残すこととし、平成26年度から廃止となりました。 

負担水準とは・・・課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているか示すもの
負担水準(%)=前年度課税標準額÷(当該年度評価額×住宅用地特例率)×100
住宅用地特例率は固定資産税の場合は6分の1または3分の1、都市計画税の場合は3分の1または3分の2


表3 宅地等の税負担の調整措置(住宅用地)

負担水準 課税標準額
100%超 当該年度評価額×住宅用地特例率(1/6または1/3)
100%未満

 前年度の課税標準額に、当該年度の評価額に住宅用地特例率(1/6または1/3)を乗じて得た額(本則課税標準額)の5%を加えた額・・・(1)

ただし、(1)が当該年度の本則課税標準額を上回る場合には本則課税標準額とし、20%を下回る場合には20%相当額とする。

 負担水準の求め方  負担水準=前年度課税標準額÷[当該年度評価額×住宅用地特例率(1/6または1/3)]×100
 
* 特定市街化区域農地についても住宅用地の負担調整措置が適用されます。
* 平成24年度の税制改正により、平成26年度から据置きの制度が廃止されました

 

表4 宅地等の税負担の調整措置(商業地など)
負担水準 課税標準額
70%超 当該年度の評価額の70%まで引き下げ
60%以上70%以下 前年度の課税標準額を据え置く
60%未満

前年度の課税標準額に、当該年度の評価額の5%を加えた額・・・(2) 

 ただし、(2)が当該年度の評価額の60%を上回る場合には60%相当額とし、20%を下回る場合には20%相当額とする。

負担水準の求め方 負担水準 = 前年度課税標準額 ÷ 当該年度評価額 × 100

 

 

6 税額の算出方法

 前記の調整措置を用いて、例えば、平成26年度の固定資産税は次のとおり計算されます。
 

小規模住宅用地の要件例 200平方メートルの宅地(居住用)

1.平成25度課税標準額     7,300,000
2.平成24年度基準評価額(平成23年1月1日価格調査基準日)    44,800,000
3.平成23年1月1日から平成23年7月1日間の時点修正率               0.995
4.平成23年7月1日から平成24年7月1日間の時点修正率                   0.995
5.平成24年7月1日から平成25年7月1日間の時点修正率                   1.000
6.平成26年度評価額  (平成24年度基準評価額44,800,000円×0.995×0.995×1.000)
                                                                                   44,353,120

 

 

  次の算式により、事例の土地の負担水準を求めます。
 
負担水準(%)= 平成25年度課税標準額(7,300,000円)÷[平成26年度評価額(44,353,120円)×小規模住宅用地特例率(1/6)]×100≒98.8%
 
 
  アの計算により、この土地の負担水準は98.8%となります。よって<表3>の100%未満に該当するので前年の課税標準額より上昇します。ただし、前年度の課税標準額に本則課税標準額の5%を加えると、本則課税標準額を上回るので、平成26年度の課税標準額はそのまま本則課税標準額の7,392,186円となります。
 
 
イ 税額
 
  税 額=平成26年度課税標準額 × 税  率  103,490

    (44,353,120 円×1/6=7,392,186円) (1.4/100)   小数第1位切捨て

 
   実際の税額算出では、土地と家屋の課税標準額を合計して1,000円未満を切り捨てた上で、税率を乗じ、100円未満の端数を切り捨てます。
 
 

(注釈1)実際の税額算出では土地と家屋の課税標準を合計して千円未満を切り捨てた上で税率を乗じ、100円未満の端数を切り捨てます。
(注釈2)小規模住宅用地の都市計画税および非住宅用地(住宅用地以外の宅地)、特定市街化区域農地等については、別の計算方法になります。

 

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総務部 課税課 固定資産税係
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